Baufinanzierung – So kannst Du es viel sicherer machen
vom 20.12.2021 |

Baufinanzierung

So kannst Du es viel sicherer machen

Baufinanzierung stellt den ersten Schritt in die eignen vier Wände dar. Das Budget wird ermittelt, die Bonität geprüft, sichergegangen, dass der Traum vom Eigenheim auch realistisch ist. In der Regel ist dafür der erste Weg die Hausbank. Schließlich kennt diese die Einkommens- und Ausgabensituation am besten. Doch dort erhält man nur eine eingeschränkte Sichtweise, denn günstigere Angebote des Wettbewerbs bleiben außen vor.

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Bei den LIEBLINGSMAKLERN steht ein ganzheitlicher, lebensbegleitender Beratungsansatz im Vordergrund. Das schließt selbstverständlich die Realisierung eines Eigenheims oder den Kauf einer Immobilie zur Vermietung mit ein. In beiden Fällen gilt es ähnliche Kriterien zu beachten und das sind nicht nur günstige Zinssätze.

Das niedrige Zinsniveau ist verlockend. Viele Menschen sehen darin die Chance, sich günstig eine Immobilie zuzulegen. Doch der Schein trügt. Momentan befindet sich der Immobilienmarkt auf einem sehr hohen Preisniveau. Seit der Einführung unserer europäischen Einheitswährung haben sich die Immobilienpreise mehr als verdoppelt. Das bedeutet, wer eine Immobilie kauft, muss erheblich tiefer in die Tasche greifen, also noch vor 20 Jahren.

In einem gesunden Immobilienmarkt steigen zu den Immobilienpreisen parallel immer auch die Mieten. Die Entwicklung Mieten der letzten Jahre liegt im Vergleich zum Preiswachstum der Objekte jedoch weit zurück. Das deutet darauf hin, dass die Preisentwicklung am Immobilienmarkt zu einer Immobilienblase führte. Und Blasen können jederzeit platzen.

Vor einer Baufinanzierung auch den Ertragswert der Immobilie ermitteln

Ein nachhaltiges Immobilieninvestment weist stets eine entsprechende Mietrendite aus. Das gilt für vermietete Immobilien und für selbstgenutzte Objekte. Bei selbstgenutzten Immobilien ergibt sich die Miete im lokalen Mietspiegel. Wenn man ermittelt, zu welcher Miete das Eigenheim vermietbar wäre, kann darauf geschlossen werden, ob das Objekt zu einem fairen Preis angeboten wird oder nicht.

Der Ertragswert einer Immobilie errechnet sich aus dem Bodenwert und der erzielbaren Miete. Die Formel für die Berechnung des Verkehrswerts anhand des Ertrages lautet:
Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen = Ertragswert (Verkehrswert)

Der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen wird also getrennt berechnet. Der Boden verliert seinen Wert nicht, während die Immobilie eine bestimmte Restnutzungsdauer besitzt.
Der Gebäudeertragswert wird durch die folgende Formel ermittelt:

Größe des Grundstücks

1000 qm

 

Bodenrichtwert pro qm

110 Euro

 

Bodenwert

110.000 Euro

(Grundstücksgröße mal Bodenrichtwert)

Rohertrag

30.000 Euro

standortübliche Jahresmiete

– Bewirtschaftungskosten

4.500 Euro

Verwaltung, Instandhaltung, Abschreibung, Absicherung für Mietausfall

= Reinertrag des Grundstücks

25.500 Euro

 

– Bodenwertverzinsung

5.500 Euro

= Bodenwert * Liegenschaftszins (z.B. 5 Prozent)

= Gebäudereinertrag

20.000 Euro

 

Vervielfältiger

*14

Vervielfältiger bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren

Gebäudeertragswert

280.000 Euro

 

Vorläufiger Ertragswert

390.000 Euro

Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert

Sonstige wertbeeinflussende Umstände

-25.000 Euro

bei Mängeln wie hier wertmindernd

Ertragswert (Verkehrswert)

365.000 Euro

 

Rohertrag (Jahresmiete / übliche Miete) abzüglich Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag des Grundstückes, abzüglich Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) ergibt den Gebäudereinertrag, multipliziert mit dem Vervielfältiger ergibt den Gebäudeertragswert. Ein Beispiel soll zur Veranschaulichung dienen.

Beispiel für eine Ertragswertermittlung

Eine vereinfachte Form des Ertragswertes widerspiegelt der Kaufpreisfaktor. Dieser zeigt die Relation des Kaufpreises zur erzielbaren Miete. Ein Faktor von 20 gilt als gerechtfertigt. Der Kaufpreis soll also ca. der 20-fachen Jahreskaltmiete entsprechen; im Bundesdurchschnitt liegt dieser Wert jedoch bereits bei 24. Ab 30 Jahreskaltmieten ist es bereits zu einem überhitzten Immobilienmarkt gekommen. In einigen Großstädten Deutschlands liegt der Kaufpreisfaktor bereits weit über 30.

Man muss also feststellen, dass die meisten Immobilien überteuert sind. Trotzdem ist die Nachfrage ungebrochen. In Sachen Preisfindung ist also noch viel Bewegung im Markt.

Sind Immobilien überteuert, ist eine Baufinanzierung in Gefahr

Die Corona-Krise hat zwei Tendenzen, die Einfluss auf den Immobilienmarkt haben. Einerseits ist die Nachfrage an Immobilien als Sachwert sehr hoch. Die Menschen sehen die Probleme im Geldsystem, die Nullzinsen und das Ansteigen der Inflation und versuchen, sich mit Immobilien gegen die schleichende Enteignung zu schützen. Auf der anderen Seite steht Deutschland vor einer epischen Pleitewelle, sobald die Aussetzung der Insolvenzanzeigepflicht endet.

Bereits jetzt haben über eine Million Menschen ihre Arbeit durch die Corona-Krise und die damit verbundenen Schließungen von Betrieben verloren. Zahlreiche Menschen befinden sich in Kurzarbeit und werden vom Verlust ihres Jobs bedroht.

Es ist sehr wahrscheinlich, dass sich darunter auch eine signifikante Anzahl an Menschen befindet, die eine Immobilie besitzen und dafür eine Finanzierung bezahlen müssen. Diese Finanzierungen stehen vor dem Ausfall und damit verbunden droht die Gefahr der Zwangsverwaltung der Immobilien.

Damit geht eine Erhöhung des Angebots einher, was sich auf den gesamten Immobilienmarkt auswirken könnte. Ein Preisverfall ist also mehr als wahrscheinlich und damit eine weitere Gefahr für neue oder auch laufende Baufinanzierungen.

Beleihungswert könnte sinken und die Baufinanzierung gefährden

Sollte es zu einem bundesweiten Preisrückgang kommen, würde sich das automatisch auf den Beleihungsauslauf für laufende Baufinanzierungen auswirken. Hypothekenkredite werden bis maximal 80 Prozent des Beleihungswertes eine Immobilie ausgereicht. Dieser Beleihungswert wird vor Ausreichung einer Immobilienfinanzierung von der Bank ermittelt. Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt oft auf der Basis des Kaufpreises. Von diesem rechnet die Bank einen Abschlag von 10 bis 20 Prozent als Sicherheit herunter.

Bei einer Immobilienfinanzierung mit wenig Eigenkapitaleinsatz könnte der Beleihungsauslauf bei Immobilienpreisrückgängen dann leicht überschritten werden. In dem Fall müsste der Darlehensnehmer weiteres Eigenkapital zur Tilgung nachschieben, bis der Beleihungsauslauf wieder passt. Wer auf so eine Situation vorbereitet ist, wird das möglicherweise schaffen. Viele Finanzierungen liegen jedoch am Limit, werden von vornherein mit wenig Eigenkapital realisiert und sind damit für so einen Fall gefährdet.

Es ist sehr schwer absehbar, wie sich die Immobilienpreise zukünftig entwickeln werden. Alles, was man feststellen kann, sind massive Preiszuwächse in den letzten 20 Jahren und eine kommende Pleitewelle. Wie stark sich diese Pleitewelle auf den Immobilienmarkt auswirkt, wird sich dann zeigen. Falls es aufgrund von Arbeitslosigkeit zu Kreditausfällen kommen sollte und dadurch zu vielen Zwangsverwaltungen, sind Preiskorrekturen nach unten wohl unausweichlich.

Wenn dies passieren sollte und dadurch bei vielen Finanzierungen sich die Beleihungsgrenzen verschieben, kann das zu weiteren notleidenden Finanzierungen und weiteren Zwangsverwaltungen mit weiteren Preisrückgängen kommen. Das wäre ein kaum zu stoppender Dominoeffekt, der letzten Endes zu einer Preisbodenbildung führen würde.

Zu mir als Autor

Robert Peukert

Seit 2002 bin ich selbstständiger Versicherungs- und Finanzberater und Geschäftsführer der Lieblingsmakler GmbH & Co. KG. Neben dem Fachberater für Finanzdienstleistungen (IHK) bin ich  qualifizierter Experte für Private Krankenversicherung, betriebliche Altersvorsorge und Baufinanzierung.
Mit meinem Unternehmen zähle ich  u.a. zu den TOP 10 Versicherungsmaklern in Deutschland 2016 und wurde 2018 vom Handelsblatt zu einem der besten freien Berater für Geldanlagen gekürt.

Mehr auch unter robert-peukert.de.
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Fazit: Baufinanzierung auf ein sicheres Fundament stellen

Mit einer Finanzierung begibt man sich in eine langfristige Verpflichtung. Und hier kann eine Partnerschaft mit einem unabhängigen Experten den Unterschied machen. Schließlich soll das Vorhaben auch dann funktionieren, wenn Unerwartetes passiert. Wenn man seine Baufinanzierung mit offenen Augen plant und parallel den Vermögensaufbau nicht außer Acht lässt, lassen sich mögliche Risiken minimieren. Es ist grundsätzlich besser, nebenher Vermögen zu haben, um im Fall der Fälle die Wahl zu haben. Wer seine Baufinanzierung am finanziellen Limit plant, sollte lieber darüber nachdenken, ob es nicht sinnvoller ist, einige Jahre zu warten und Kapital aufzubauen.

Mit den LIEBLINGSMAKLERN an der Seite gelingt die Planung und Realisierung ohne Zwischenfälle, denn wir kennen und eliminieren Risiken, an die Du heute vielleicht noch gar nicht denkst.

LIEBLINGSMAKLER-Tipp

Mit Hilfe unseres Mentoringprogramms helfe ich Dir gern zu mehr Erfolg beim Investment. Nimm gern Kontakt zu mir auf!

Zu mir als Autor

Robert Peukert

Seit 2002 bin ich selbstständiger Versicherungs- und Finanzberater und Geschäftsführer der Lieblingsmakler GmbH & Co. KG. Neben dem Fachberater für Finanzdienstleistungen (IHK) bin ich  qualifizierter Experte für Private Krankenversicherung, betriebliche Altersvorsorge und Baufinanzierung.
Mit meinem Unternehmen zähle ich  u.a. zu den TOP 10 Versicherungsmaklern in Deutschland 2016 und wurde 2018 vom Handelsblatt zu einem der besten freien Berater für Geldanlagen gekürt.

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