Grundschulden für Immobilienfinanzierungen
So kannst Du Risiken eliminieren
Grundschulden für Immobilienfinanzierungen gehören zum normalen Alltag in der Baufinanzierung. Wer Darlehen für sein Eigenheim braucht, lässt für gewöhnlich eine Grundschuld zugunsten des Kreditgebers als Sicherheit im Grundbuch eintragen. Die Grundschuld ist jedoch ein eigenständiges Rechtsgeschäft und existiert losgelöst von der Finanzierung. Welche Risiken daraus entstehen können und wie man sich dagegen schützen kann, soll in diesem Beitrag behandelt werden.
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Auf den vorderen Plätzen der Wunschlisten vieler Familien steht ein selbstgenutztes Eigenheim oder zumindest eine Eigentumswohnung. Immobilieneigentum zu erwerben ist abhängig von der Lage oftmals ein großes Vorhaben und nur die Wenigsten können sich das Betongold aus Eigenmitteln leisten. In der Regel muss das Vorhaben zusammen mit Fremdmitteln realisiert werden und da braucht man einen zuverlässigen Partner für die Finanzierung.
Grundschulden für Immobilienfinanzierungen und Darlehen – Zwei getrennte Rechtsgeschäfte
Stimmt die Bonität, stellt der Kreditgeber die Mittel für den Immobilienerwerb bereit. Als Sicherheit dient dabei in den meisten Fällen eine dingliche Sicherheit, welche als Grundschuld im Grundbuch des Beleihungsobjektes eingetragen wird. Zunächst hat es den Anschein, als würde es sich um ein in sich geschlossenes Geschäft handeln. Doch nach näherem Hinsehen offenbaren sich zwei voneinander unabhängige Rechtsgeschäfte.
Ein Immobiliendarlehen ist ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber. Dabei wird festgelegt, wieviel Geld der Darlehensnehmer erhält, welchen Zins er dafür in welchem Turnus entrichten muss und wie das Darlehen getilgt wird.
Ein Darlehensvertrag wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Darin heißt es:
„§ 488 ff Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag
(1) Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.
(2) Die vereinbarten Zinsen sind, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nach dem Ablauf je eines Jahres und, wenn das Darlehen vor dem Ablauf eines Jahres zurückzuzahlen ist, bei der Rückzahlung zu entrichten.
(3) Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sind Zinsen nicht geschuldet, so ist der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zur Rückzahlung berechtigt.“
Die Grundschuld ist ebenfalls ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis. Das BGB sagt dazu:
„§ 1191 Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).
(2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.“
Was kann man daraus entnehmen? Grundschulden für Immobilienfinanzierungen enthalten eine Zahlungsverpflichtung, welche der Grundschuld bestellende Kreditgeber jederzeit einfordern könnte. In der Praxis kommt das nicht vor, solange das Darlehen regelmäßig vom Darlehensnehmer bedient wird. Doch das Recht, es zu tun besteht seitens des Grundschuldgläubigers.
Wie Du die Sicherheit erhöhst
Grundschulden für Immobilienfinanzierungen gehören zu den sogenannten Grundpfandrechten. Man unterscheidet Buch- und Briefgrundschulden. Eine weitere Form ist die Hypothek. Die Grundschuld ist fiduziarisch, also nicht von dem übergeordneten Recht (Darlehen) abhängig. Die Hypothek ist dies jedoch, denn die Inanspruchnahme bzw. sogar das Bestehen einer Hypothek ist immer an die entsprechende Forderung (Darlehen) gebunden.
Die Grundschuld ist gegenüber der Hypothek eine erweiterte Kreditsicherheit. Auch hier muss eine Forderung bestehen. Allerdings kann der Kreditgeber die Grundschuld auch für andere Verbindlichkeiten entgegennehmen. Daher wird die Grundschuld von den Darlehensgebern bevorzugt, weil sie eine flexiblere und umfassendere Kreditsicherheit darstellt.
Im Gegensatz zum Darlehen bleibt die Grundschuld in ihrer Höhe vollständig bestehen. Das bedeutet, dass mit der kontinuierlichen Tilgung des Darlehens eine zunehmende Übersicherung des Beleihungsobjektes entsteht. Die Grundschuld bleibt auch in vollem Umfang erhalten, bis das Darlehen vollständig zurückgeführt wurde. Der Vorteil für den Eigentümer dabei ist, dass zusätzliche Darlehen beim Kreditgeber aufgenommen werden und zur Besicherung die frei gewordenen Grundschuldbestandteile, ohne weitere Kosten, in Anspruch genommen werden können, was man neu valutieren nennt.
Nach vollständiger Tilgung aller besicherten Darlehen erteilt der Kreditgeber eine Löschungsbewilligung, mit welcher die Grundschuld durch den Eigentümer jederzeit zur Löschung gebracht werden kann. Ab diesem Zeitpunkt spricht man von einer Eigentümergrundschuld und der ursprüngliche Grundschuldgläubiger hat keinerlei Rechte mehr hieran. Erst durch Zurückgabe der Löschungsbewilligung kann die Grundschuld erneut für eine Darlehensaufnahme in Anspruch genommen werden.
Erst wenn die Grundschuld gelöscht wurde, sind auch alle Eigenschaften wie z. B. Zins und eventuelle Nebenleistungen erloschen. Dann kann sie auch nicht erneut valutiert werden.
An dieser Stelle sei noch einmal der Unterschied zwischen Buch- und Briefgrundschuld zu erwähnen. Eine Buchgrundschuld erfolgt ausschließlich über eine Eintragung ins Grundbuch. Jedwede Änderung muss später im Grundbuch vorgenommen werden und diese Form kann zwischen verschiedenen Kreditgebern recht einfach abgetreten werden, so dass sie sehr häufig in der Praxis zur Anwendung kommt.
Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Eintragung ins Grundbuch ein sogenannter Grundschuldbrief erstellt. Dieser Brief ist ein Wertpapier, welches nur dem Besitzer die Möglichkeit zur Einforderung des Grundschuldbetrages ermöglicht.
Ist beispielsweise ein durch diese Art Grundschuld besichertes Darlehen vollständig getilgt, kann der Brief einfach zurückgegeben werden. Die Löschung ist nicht nötig, denn im Falle einer neuen Besicherung kann das Recht an der Grundschuld einfach an einen anderen Gläubiger durch Weitergabe des Briefes abgetreten werden. Eine Änderung im Grundbuch ist bei der Briefgrundschuld nicht notwendig.
Doch auch hier bleibt die Höhe der Grundschuld bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens und der Rückgabe erhalten. Diese Situation wäre dadurch lösbar, dass nicht eine Grundschuld mit nur einem Grundschuldbrief ins Grundbuch eingetragen würde, sondern wenn die Grundschuld in mehrere Teilbeträge aufgeteilt würde.
Das verursacht zwar etwas höhere Notar- und Grundbuchkosten, dafür kann man mit dem Kreditgeber verhandeln, dass mit fortlaufender Tilgung, die die Schuld übersteigenden Grundschuldbriefe zurückgegeben werden könnten. Die Bank hätte dann bestenfalls noch die Möglichkeit, die verbleibenden Grundschulden einzufordern und nicht den kompletten Ursprungsbetrag. In der Praxis wird diese Form der Besicherung von den Kreditgebern nicht angeboten. Es ist in der Praxis aufwendiger und daher scheut man hier den Verwaltungsaufwand.
Solange es zu keinen Unregelmäßigkeiten bei der Ratenzahlung kommt, sollte es für den Kreditgeber kein Problem darstellen, so einer Vorgehensweise zuzustimmen. Für den Darlehensnehmer hätte es jedoch den Vorteil, dass es bei Problemen nicht unbedingt zur Zwangsversteigerung der Immobilie kommen muss. Das setzt jedoch voraus, dass sich beide Parteien außergerichtlich einigen können.
Ist diese Einigung nicht möglich, kann die bestehende Grundschuld nach Einhaltung entsprechender Fristen vollstreckt werden, was in der Regel mit der Zwangsversteigerung des Beleihungsobjektes einhergeht. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob 5.000 Euro oder 500.000 Euro geschuldet werden.
Außerdem können freigewordene und zurückgegebene Grundschuldbriefe zur Besicherung anderer Verbindlichkeiten genutzt werden, die dann im Vergleich zu nicht besicherten erfahrungsgemäß besser Konditionen ausweisen.
Sollte eine Buchgrundschuld nach der Darlehenstilgung immer gelöscht werden?
Bestehende Grundschulden können vom Eigentümer immer wieder valutiert werden, z. B. zur Kapitalbeschaffung. Die Revalutierung oder Abtretung an einen anderen Kreditgeber ist im Hinblick auf die Notar- und Grundbuchkosten deutlich günstiger als eine Löschung mit anschließender Neueintragung. Wer sich also vorstellen kann später noch einmal Fremdkapital in Größenordnung zu benötigen, sollte die Grundschuld nicht löschen lassen.
Eine nicht gelöschte Grundschuld und die daraus entstehenden Rechte für den Kreditgeber bleiben erhalten, können aber bei Erteilung der Löschungsbewilligung nicht mehr in Anspruch genommen werden.
Der begünstigte Kreditgeber könnte die Grundschuld an eine andere Institution verkaufen. Diese könnte dann problemlos die Zwangsvollstreckung betreiben. Allerdings gab es hierzu gab im Jahr 2008 eine Gesetzesänderung. Demnach muss zwischen „alten“ Grundschulden vor und „neuen“ nach in Kraft treten dieses Gesetzes unterschieden werden.
Dagegen kann man sich nur auf dem Rechtsweg wehren, was Zeit und einiges an Geld kostet. Solche Fälle hat es in der Vergangenheit bereits gegeben.
Wer die Buchgrundschuld nicht löscht, um sie vielleicht später erneut als Sicherheit nutzen zu können, könnte auf ein anderes Problem stoßen. Der neue Gläubiger könnte die Grundschuld nicht anerkennen, weil er beispielsweise nicht eindeutig feststellen kann, ob die Grundschuld bereits gepfändet, verpfändet oder an Dritte abgetreten wurde.
Ein aktueller Grundbuchauszug gibt hie Auskunft über die noch eingetragene Grundschuld. Bis auf die Objektanschrift genießen alle Angaben im Grundbuch öffentlichen Glauben, dass heißt, man darf davon ausgehen, dass Grundbuchinhalte der Wahrheit entsprechen. Darüber hinaus kann durch Vorlage der Löschungsbewilligung nachgewiesen werden, dass der bisherigen Grundschuldgläubiger keinerlei Rechte daran mehr gelten macht und kann. Lediglich die Art und / oder Ausstattung einer Grundschuld (Zinsen, Nebenleistungen usw.) können dazu führen, dass ein neuer Kreditgeber die eingetragene Grundschuld nicht akzeptiert, was aber nicht so oft vorkommt.
All diese Probleme könnte man mit einer Briefgrundschuld vermeiden, welche aber in der Praxis nur noch sehr selten zum Einsatz kommt bzw. von Kreditgebern angeboten wird. Die Löschung einer Buchgrundschuld ist nur nach Erteilung einer Löschungsbewilligung des Kreditgebers möglich. Bei einer Briefgrundschuld wird der Brief einfach zurückgegeben und die Bank hat keine Möglichkeiten mehr, die Grundschuld einzufordern.
Die Briefgrundschuld ist daher sicherer für den Darlehensnehmer und die Mehrkosten sind sinnvoll investiert. Das ist ein wertvoller Beitrag, seine Immobilie vor Zugriff von Dritten zu schützen.
Zu mir als Autor
Seit 2002 bin ich selbstständiger Versicherungs- und Finanzberater und Geschäftsführer der Lieblingsmakler GmbH & Co. KG. Neben dem Fachberater für Finanzdienstleistungen (IHK) bin ich qualifizierter Experte für Private Krankenversicherung, betriebliche Altersvorsorge und Baufinanzierung.
Mit meinem Unternehmen zähle ich u.a. zu den TOP 10 Versicherungsmaklern in Deutschland 2016 und wurde 2018 vom Handelsblatt zu einem der besten freien Berater für Geldanlagen gekürt.
Fazit: Eine Immobilienfinanzierung ist mehr als gute Zinssätze
Ein lebensbegleitendes Projekt wie eine Immobilienfinanzierung sollte auf einem sicheren Fundament stehen. Die Experten der LIEBLINGSMAKLER überlassen bei Immobilienfinanzierungen nichts dem Zufall. Nur so wird sichergestellt, dass das Projekt zu einem guten Ende geführt wird.
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Zu mir als Autor
Seit 2002 bin ich selbstständiger Versicherungs- und Finanzberater und Geschäftsführer der Lieblingsmakler GmbH & Co. KG. Neben dem Fachberater für Finanzdienstleistungen (IHK) bin ich qualifizierter Experte für Private Krankenversicherung, betriebliche Altersvorsorge und Baufinanzierung.
Mit meinem Unternehmen zähle ich u.a. zu den TOP 10 Versicherungsmaklern in Deutschland 2016 und wurde 2018 vom Handelsblatt zu einem der besten freien Berater für Geldanlagen gekürt.