Grundschulden für Immobilienfinanzierungen

Grundschulden für Immobilienfinanzierungen gehören zu den sogenannten Grundpfandrechten. Man unterscheidet Buch- und Briefgrundschulden. Eine weitere Form ist die Hypothek. Die Grundschuld ist fiduziarisch, also nicht von dem übergeordneten Recht (Darlehen) abhängig. Die Hypothek ist dies jedoch, denn die Inanspruchnahme bzw. sogar das Bestehen einer Hypothek ist immer an die entsprechende Forderung (Darlehen) gebunden.

Die Grundschuld ist gegenüber der Hypothek eine erweiterte Kreditsicherheit. Auch hier muss eine Forderung bestehen. Allerdings kann der Kreditgeber die Grundschuld auch für andere Verbindlichkeiten entgegennehmen. Daher wird die Grundschuld von den Darlehensgebern bevorzugt, weil sie eine flexiblere und umfassendere Kreditsicherheit darstellt.

Im Gegensatz zum Darlehen bleibt die Grundschuld in ihrer Höhe vollständig bestehen. Das bedeutet, dass mit der kontinuierlichen Tilgung des Darlehens eine zunehmende Übersicherung des Beleihungsobjektes entsteht. Die Grundschuld bleibt auch in vollem Umfang erhalten, bis das Darlehen vollständig zurückgeführt wurde. Der Vorteil für den Eigentümer dabei ist, dass zusätzliche Darlehen beim Kreditgeber aufgenommen werden und zur Besicherung die frei gewordenen Grundschuldbestandteile, ohne weitere Kosten, in Anspruch genommen werden können, was man neu valutieren nennt.

Nach vollständiger Tilgung aller besicherten Darlehen erteilt der Kreditgeber eine Löschungsbewilligung, mit welcher die Grundschuld durch den Eigentümer jederzeit zur Löschung gebracht werden kann. Ab diesem Zeitpunkt spricht man von einer Eigentümergrundschuld und der ursprüngliche Grundschuldgläubiger hat keinerlei Rechte mehr hieran. Erst durch Zurückgabe der Löschungsbewilligung kann die Grundschuld erneut für eine Darlehensaufnahme in Anspruch genommen werden.

Erst wenn die Grundschuld gelöscht wurde, sind auch alle Eigenschaften wie z. B. Zins und eventuelle Nebenleistungen erloschen. Dann kann sie auch nicht erneut valutiert werden.

An dieser Stelle sei noch einmal der Unterschied zwischen Buch- und Briefgrundschuld zu erwähnen. Eine Buchgrundschuld erfolgt ausschließlich über eine Eintragung ins Grundbuch. Jedwede Änderung muss später im Grundbuch vorgenommen werden und diese Form kann zwischen verschiedenen Kreditgebern recht einfach abgetreten werden, so dass sie sehr häufig in der Praxis zur Anwendung kommt.

Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Eintragung ins Grundbuch ein sogenannter Grundschuldbrief erstellt. Dieser Brief ist ein Wertpapier, welches nur dem Besitzer die Möglichkeit zur Einforderung des Grundschuldbetrages ermöglicht.

Ist beispielsweise ein durch diese Art Grundschuld besichertes Darlehen vollständig getilgt, kann der Brief einfach zurückgegeben werden. Die Löschung ist nicht nötig, denn im Falle einer neuen Besicherung kann das Recht an der Grundschuld einfach an einen anderen Gläubiger durch Weitergabe des Briefes abgetreten werden. Eine Änderung im Grundbuch ist bei der Briefgrundschuld nicht notwendig.

Doch auch hier bleibt die Höhe der Grundschuld bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens und der Rückgabe erhalten. Diese Situation wäre dadurch lösbar, dass nicht eine Grundschuld mit nur einem Grundschuldbrief ins Grundbuch eingetragen würde, sondern wenn die Grundschuld in mehrere Teilbeträge aufgeteilt würde.

Das verursacht zwar etwas höhere Notar- und Grundbuchkosten, dafür kann man mit dem Kreditgeber verhandeln, dass mit fortlaufender Tilgung, die die Schuld übersteigenden Grundschuldbriefe zurückgegeben werden könnten. Die Bank hätte dann bestenfalls noch die Möglichkeit, die verbleibenden Grundschulden einzufordern und nicht den kompletten Ursprungsbetrag. In der Praxis wird diese Form der Besicherung von den Kreditgebern nicht angeboten. Es ist in der Praxis aufwendiger und daher scheut man hier den Verwaltungsaufwand.

Solange es zu keinen Unregelmäßigkeiten bei der Ratenzahlung kommt, sollte es für den Kreditgeber kein Problem darstellen, so einer Vorgehensweise zuzustimmen. Für den Darlehensnehmer hätte es jedoch den Vorteil, dass es bei Problemen nicht unbedingt zur Zwangsversteigerung der Immobilie kommen muss. Das setzt jedoch voraus, dass sich beide Parteien außergerichtlich einigen können.

Ist diese Einigung nicht möglich, kann die bestehende Grundschuld nach Einhaltung entsprechender Fristen vollstreckt werden, was in der Regel mit der Zwangsversteigerung des Beleihungsobjektes einhergeht. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob 5.000 Euro oder 500.000 Euro geschuldet werden.

Außerdem können freigewordene und zurückgegebene Grundschuldbriefe zur Besicherung anderer Verbindlichkeiten genutzt werden, die dann im Vergleich zu nicht besicherten erfahrungsgemäß besser Konditionen ausweisen.